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土地利用总体规划教程ppt

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从内涵入手

在我们的一个研究报告中已经作了很多关于内涵的研究。当我读完这些内容以后，我感觉建设用地整理里面有一个关键词，就是“土地交换”，就在最后处置方式在私有产权下表现出来的时候，是要形成一个土地交换过程的。
    台湾的林英彦先生曾经在他的《市地重划》里面对“市地重划”进行定义，因为大家往往认为这和建设用地整理的概念比较相近。“根据都市发展趋势，而将都市计划区域内，或都市边缘中，杂乱不规则之地形地界和畸零细碎不合经济使用之土地，在一定范围内，依据法令加以重新整理、交换分合，并配合公共设施之兴建，改善道路、公园、广场、河川等，使各笔土地成为大小适宜，形状完整，具备清楚之地界，然后分配予原土地所有人，由此促使都市土地为更经济合理便利之利用，进而形成井然有序之都市”，最后他还留了一句话“其经费由土地所有权人负担之一种市地改良利用方式。”
    从这一过程我们可以清楚的看出，不论如何定义，对建设用地整理的过程的认识基本上是统一的。大致可以将这一过程分为三大部分：一是调查、测量、评估。首先是对原有的分散、畸零的用地或者不规则的用地进行调查、测量，对其价值进行评估。这就是我们所说的确权、估价。二是集中、规划、整理。把这些地集中起来，在规划的配合下，通过基础设施的开发、建设整理成为熟地。其中，有的土地可能整理前就是熟地。三是分配问题。按照整理前确定的土地份额重新分配给产权人，其中有多出来的一些部分作为抵费地的形式向市场发售，筹集资金。分配的是规划增值收益。因为原有土地利用方式在整理的过程中通过规划的引导，价值增加了，大家分享的是规划的价值，那么规划的隐台词实际上是发展权的价值。大家往往会认为在海外开展的建设用地整理是一种保持产权结构不变，而地块结构变化的土地开发方式。就是人很可能还是这些人，但是土地利用结构发生变化了。就像曲老师刚才提到的，实际上是土地的利用方式和结构变化了，通过整理升值了，大家都能从中分享到利益，才能有意愿去做这件事情。
    总结这几点，海外建设用地整理大概有几个共同的地方：第一，实施建设用地整理的目的。促进城市规划实施、为城市提供新增建设用地、提高用地效率。也就是说首先要保证规划的实施，然后要为城市提供新增建设用地，通过这样处置以后，规划的条件提高了，实际上土地利用效率就提高了。第二，是实施的过程。包括完整的土地集中建设与再分配过程。第三，是整理对象。大家都说对象很重要，对象可能有两种，一种就是城市边缘区包括农地的整理，另一种就是对城市内部存量土地的再开发。第四，是建设用地整理所涉及的内容。实际上有一个对土地的分、合、交换，重新详细区划以确定地块边界，基础设施建设。第五，是主体关系。对于各类主体的关系来说，既可能是公共部门，也可能是私有部门。
    以上这些方面对于我们所说的建设用地整理是非常重要的。
    在国内土地公有制情况下开展建设用地整理应注意的问题：一是坚持二元结构，必须基于土地制度的双轨所有和城乡二元并存的特点，必须两条腿走路。重点在城乡。以国有土地为主的城市建设土地整理，以集体所有土地为主体的农村建设用地整理。在局部区域会出现明显的城乡两种整理形式并存的整理态势，即城乡结合部的建设用地整理。
    建设用地整理真正开展起来，它的范围不应该仅限于存量建设用地，应该提倡在以存量建设用地为主体的情况下，把增量土地纳入规划范围。这样，对土地利用效率的发挥会有更好的作用。
    二是明晰产权。土地产权明晰并可量化是建设用地整理开展的制度和技术的基础。产权是所有权层面的产权，还是使用权层面的产权。对国有土地只能是使用权层面上的产权，但是对集体所有的建设用地，就不能忽视所有权和使用权。
    三是公众参与。建设用地整理的核心环节是让有关联的土地产权人或使用权人在公正公平的环境下参与。
    不论收购储备，还是集体建设用地整理，我就是政府主导，但是，政府主导有一个定量的问题。若较多地站在政府的角度去考虑建设用地整理的开展工作，往往会遇到很多困难。比如拆迁问题，透明化的公正、公平、公开问题等。所以必须强调公众参与。
    四是注重协调。要与规划协调，要与已有的开发利用方式的协调。前面所讲的台湾林先生的定义里有一个很重要的环节，最后一环就是分配，他的处置的最后的着眼点是分配，而我们处置的着眼点是市场调控，再出让，所以这些不同的方式之间如何协调，是我们下一步要研究的问题。
    最后，我对建设用地整理推行步骤的一个理解就是量力而行。乡村起步，城市跟进，第一步进行农村宅基地整理，第二步有可能推广到城乡结合部，另一方面很可能从小城镇的建设用地整理推广到大的城市。

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