土地规范
“土地估价技术报告（文字式）”的基本内容及其说明
[一]封面
封面内容和格式如下：
土地估价技术报告
[封面标题]
项目名称: [说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型
(土地使用权或其它)等字样。估价项目全称后加括号注明估价对象
所在市、县全名，如“××县（市）”字样]
受托估价单位:[同“土地估价报告”文字式]
土地估价报告编号:[ 同“土地估价报告”文字式]
土地估价技术报告编号:[说明估价机构对该项目的技术编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(技)字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]
提交估价报告日期:[ 同“土地估价报告”文字式]
关键词：估价对象所在市、县全名，与项目名称中市、县全名一致；
估价目的，应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其它”等目的；
估价机构，说明估价机构全称；
年度，说明提交土地估价报告日期所在年度
[二]正文
正文内容和格式如下：
土地估价技术报告
[正文标题]
第一部分 总 述
[分标题]
一、估价项目名称[同土地估价技术报告封面]
[如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告]
二、委托估价方[同“土地估价报告”文字式]
三、受托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等]
四、估价目的[同“土地估价报告”文字式]
五、估价依据[同“土地估价报告”文字式]
六、估价基准日[同“土地估价报告”文字式]
七、估价日期[同“土地估价报告”文字式]
八、地价定义[同“土地估价报告”文字式]
十、需要特殊说明的事项[同“土地估价报告”文字式]
十一、土地估价师签字[同“土地估价报告”文字式]
十二、土地估价机构[同“土地估价报告”文字式]
估价机构负责人签字： （机构公章）
××××年××月××日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
[分标题]
一、估价对象描述
1、土地登记状况[同“土地估价报告”文字式]
2、土地权利状况[同“土地估价报告”文字式]
3、土地利用状况[同“土地估价报告”文字式]
[上述内容中，土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容为准]
[土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势及影响程度]
二、地价影响因素分析[说明影响估价对象地价水平的因素]
1、一般因素[同“土地估价报告”文字式]
2、区域因素[同“土地估价报告”文字式]
3、个别因素[同“土地估价报告”文字式]
[上述因素分析与“土地估价报告”中的因素说明有所区别，“土地估价报告”的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这里则侧重于对地价影响因素进行分析，其中对地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析]
[在对地价影响因素进行分析时，通过定性和定量分析，着重分析这些因素对地价可能产生的影响程度及影响趋势，并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析要与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有据、估价得当，不能前后矛盾]
[地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定量数据表述]
第三部分 土地估价
[分标题]
一、估价原则[同“土地估价报告”文字式]
二、估价方法与估价过程[要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程]
[应根据估价对象特点及项目的实际情况，依据《规程》选取适宜的估价方法（市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等）。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足《规程》的相应要求]
[在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估]
（一）市场比较法
[应用此种方法估价，要按照《规程》规定，选择相似比较实例，进行因素比较修正后，确定待估土地的价格。要求比较实例不得少于三个。估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供需圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下具体要求：
1、比较实例选择。要求比较实例至少有三个，选择的实例与估价对象应属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年、在地域上属近邻区域或类似区域，所选实例应是实际交易实例，并具体说明实例的位置、用途、面积、土地等级、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况和交易价格等。
2、因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素，包括交易时间、交易情况、交易方式、基础设施状况、离市中心距离、交通条件、环境条件、集聚状况、容积率、宗地面积。不同用途的因素选择应有所不同，具体因素选择可参照《城镇土地定级规程》。以上因素要与报告第二部分所分析的地价影响因素相一致，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。
3、因素条件说明。具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表如下：
表一 比较因素条件说明表
估价对象与 比较案例 比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三 实例四 ……
交易时间
交易情况
交易方式
土地使用年限
土地用途
区域因素 基础设施状况
离市中心距离（公里） 2 1.5 2.5 4 3
交通条件
环境条件
……
个别因素 容 积 率
宗地面积(平方米)
宗 地 形 状 规则 规则 较规则 不规则 不规则
规 划 条 件
……
上表中所列因素应根据不同用途，并结合实际调查情况和估价对象的特点确定，因素描述的应是比较因素的具体条件和具体内容，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定要使用量化指标，如距离市中心距离应注明具体距离为多少；无法量化的指标，也必须具体描述，如基础设施状况用生地（或达到开工建设条件）、宗地红线外三通一平、五通一平、七通一平来描述。
估价对象和比较实例的各项条件说明要客观、具体，其中估价对象的因素条件说明要与第二部分影响地价的因素分析相一致，不能前后矛盾。
4、编制比较因素条件指数表
为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，并编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，并说明确定的依据。在说明确定依据时，应以地产市场情况（如市场交易实例、基准地价及修正体系、地产市场水平、市场变化趋势等）和估价对象特点为基础，根据估价人员的合理分析或依据有关法律、法规等确定条件指数，有法律、法规等规定的，应说明批准机关、批准内容、文号及批准时间等。列表表示如下：
表二 比较因素条件指数表
估价对象与 比较案例 比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三 实例四 ……
交易时间
交易情况
交易方式
土地使用年限
土地用途
区域因素 基础设施状况
离市中心距离（公里） 100 102 98 92 96
交通条件
环境条件
……
个别因素 容 积 率
宗地面积(平方米)
宗 地 形 状 100 100 98 96 96
规 划 条 件
……
5、因素修正
在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正及年期修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，列表表示如下：
表三 比较因素修正系数表
估价对象与 比较案例 比较因素 实例一 实例二 实例三 实例四 ……
交易价格(元/平方米)
交易时间
交易情况
交易方式
土地使用年限
土地用途
区域因素 基础设施状况
离市中心距离（公里） 100/102 100/98 100/92 100/96
交通条件
环境条件
……
个别因素 容 积 率
宗地面积(平方米)
宗 地 形 状 100/100 100/98 100/96 100/96
规 划 条 件
……
比准价格(元/平方米)
估价对象评估价格(元/平方米)
[注：表中所列比较因素、因素说明及修正系数仅表示修正方向，具体内容及修正幅度需依照《规程》和相应分析确定]
6、实例修正后的地价计算
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格，再依据《规程》的地价确定方法，最后确定估价对象的价格]
（二）收益还原法
[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明:
1、具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，采用市场比较法、剩余法等求算收益时，应根据各自方法的有关要求列出计算步骤和计算过程。
2、总费用中涉及到的项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，依据涉及有关法律、法规的，要说明批准机关、批准时间、文号及内容等。
3、说明土地纯收益的测算依据和方法。涉及房地产和房屋纯收益的，应具体说明有关参数的选取及计算过程。
4、明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据和具体标准。
5、说明土地使用年限、收益还原法公式选取和收益价格确定]
（三）剩余法
[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明:
1、通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑容积率、绿化覆盖率、建筑布局、层数、建筑结构、建筑高度等项内容。
2、明确估价对象开发完成后的利用方式（买卖、出租等）及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据。
在估算不动产总价时，应选择至少三个市场案例，可采用市场比较法的有关程序和要求进行确定。
3、对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准。
4、说明计算公式、计算过程和结果]
（四）成本逼近法
[应用此种方法估价，要求按照《规程》的规定程序和方法进行，并需明确以下有关内容：
1、要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。有文件依据的，应首先符合国家性法律、法规等，不合理收费不应作为依据。同时要说明所依据文件的名称、批准机关、批准时间及文件中有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同区域的费用标准，要在对估价对象所在区域进行充分调查实际情况的基础上（如调查征地实例），分析后确定客观取得费用，并说明原因。
2、明确估价对象的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。有文件依据的，说明文件的批准机关、批准时间及内容等，没有文件依据的，应通过对地产市场中开发费用的调查，确定的开发费用能反映当地的平均开发水平。
3、贷款利息、投资回报率、土地还原利率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
4、说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。
5、根据估价对象的区域因素、个别因素条件进行区位修正，因素说明应与第二部分的地价影响因素相一致，具体格式可参照基准地价系数修正法中的修正体系。
6、说明土地价格的确定方法和结果]
（五）基准地价系数修正法
[应用此方法进行估价，应按《规程》规定的程序和方法进行。在技术报告中应对如下事项予以明确说明：
1、具体说明采用的基准地价的公布（或制定）时间、批准文号、批准机关、基准地价内涵及其利用基准地价计算宗地价格的公式等。
基准地价内涵是指在一定基准日、设定的土地开发程度、设定的土地用途、法定最高年限的区域平均土地使用权价格。
2、说明宗地位置、用途及估价对象所在级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表，并注明来源及依据。
3、说明估价对象的各项因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体列出。具体形式可参见市场比较法中因素条件说明表。
4、确定估价对象各因素修正系数和综合修正系数。
5、说明年期、期日及其它影响地价因素间的差别和相应的修正系数。
6、对基准地价修正得到宗地地价。当估价对象设定的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不相一致时，应进行土地开发程度修正]
三、地价的确定
1、地价确定的方法[要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据]
[如评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果]
2、估价结果[应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位，总地价并用大写表示。如用外币表示地价，应注明估价基准日外币与人民币的比价]
第四部分 附件
[分标题]
[同“土地估价报告”文字式]
