土地估价技术报告
项目名称：中国建设银行重组改制项目土地使用权价格评估
（江苏省南京市）
受托估价单位：中地不动产评估有限公司
合作估价单位：江苏苏信房地产评估咨询有限公司
土地估价报告编号: （北京）中地(2004)(总)字第001-苏号
土地估价技术报告编号：（北京）中地(2004)(技)字第001-苏-南京市号
提交估价报告日期：二ＯＯ四年五月十日
关键词: 江苏省南京市
中国建设银行重组改制
中地不动产评估有限公司
江苏苏信房地产评估咨询有限公司
二ＯＯ四年
土地估价技术报告
第一部分 总 述
一、估价项目名称
中国建设银行重组改制项目土地使用权价格评估（江苏省南京市）
二、委托估价方
委托单位：中国建设银行
单位地址：北京市西城区金融街25号
法人代表: 张恩照
联 系 人：李尚荣
联系电话：010－67597863
邮政编码: 100032
三、受托估价方
受托估价机构：中地不动产评估有限公司
机构地址：北京市西城区金融街通泰大厦B座601室
资质等级：全国范围内从事土地评估业务
资质注册号：A200311001
法人代表：王朝阳
联 系 人：余月新
联系电话：010-88086862
邮政编码：100032
合作估价机构：江苏苏信房地产评估咨询有限公司
机构地址：南京市中山北路212号雅舍商务中心五楼
资质等级：国家级
资质注册号：A200332004
法人代表：徐惠
联 系 人：钱卫锋
联系电话：025-83436202
邮政编码：210003
四、估价目的
中国建设银行拟进行重组改制。按照原国家土地管理局令第8号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》、国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资[1999]433号）及《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）的要求，中国建设银行特委托中地不动产评估有限公司对此次重组改制所涉及的土地进行价格评估，为其依法进行土地资产处置提供土地使用权价格依据。
五、估价依据
（一）有关法律法规
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、原国家土地管理局1998年第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》
4、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）
5、国土资源部办公厅“关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知”（国土资厅发[2001]42号）
6、国土资源部《关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000]105号）
7、国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资[1999]433号）
8、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知
（二）有关技术标准
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》
（三）其他资料
1、委托方提供的有关资料
2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
六、估价基准日
二ＯＯ三年十二月三十一日
七、估价日期
二ＯＯ三年八月二十一日至二ＯＯ四年五月十日
八、地价定义
根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见《土地估价结果一览表》。
考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。
故本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和年期条件下，于评估基准日二ＯＯ三年十二月三十一日的土地使用权价格。
九、需要特殊说明的事项
（一）假设条件
1、委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。
2、估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。
3、估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。
4、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
6、委托方提供资料属实。
（二）本报告使用限制条件
1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告及评估结果无效。
2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
4、报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。
5、本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。
（三）资料来源说明
1、土地利用状况等资料由委托方提供。
2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
（四）有关参数说明
根据评估基准日土地市场状况及中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率1.98%，再考虑一定的风险因素，确定此次评估的土地还原利率为6％。
（五）其它说明
1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
3、本报告由估价机构负责解释。
十、土地估价师签名
姓 名 资格证书号 签 名
刘 莉 证书号：2002320029
丁小明 证书号: 2000320156
十一、土地估价机构
估价机构负责人签字： （机构盖章）
二ＯＯ四年五月十日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、 估价对象描述
1、 土地登记状况
根据原国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》及国土资源部《关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》等文件的要求,中国建设银行根据重组改制方案,在对进入重组范围内的土地资产进行清查的基础上,对尚未进行土地登记或已经登记但不规范的,按照《土地登记规则》的要求进行了确权、测量和登记工作。
全部待估宗地在提交评估报告时皆已完成了土地登记工作，取得了国有土地使用证。各宗地的编号、宗地位置、面积、用途、土地级别等国有土地登记状况详见《土地权属汇总表》。
2、 土地权利状况
待估宗地的土地所有权属于国家所有，中国建设银行合法拥有土地使用权。根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地来源合法，产权清楚。各待估宗地的土地使用者、使用权类型、他项权利等土地权利状况详见《土地权属汇总表》。
3、 土地利用状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地皆已进行了现状或规划利用，现状或规划利用方向主要为营业、办公或商业等用途。各待估宗地的土地面积、用途、容积率等利用情况详见《土地权属汇总表》和《土地估价结果一览表》。
二、地价影响因素分析
（一） 一般因素
1、资源状况
南京市位于江苏省西南部，平面地理坐标介于东经118°22＇～119°14＇，北纬31°14＇～32°27＇。辖11个区2县。属亚热带季风湿润气候，总日照时数2155小时，平均无霜期230天左右，年平均气温15.4℃，年均降水量为1106毫米。地质：属宁镇扬丘陵地区，以低山缓岗为主。
据统计：2002年末，全市居民总户数约187.76万户，总人口为563.28万人。
2、土地市场状况
南京市土地总面积为6597.63平方公里。主要用地类型包括农用地（耕地、菜地、园地等）、建设用地（包括城市建设用地和集体建设用地）及未利用地等。
根据国务院《关于加强土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）精神，该市进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供应，并严格按照国土资源部《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）和《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）要求，加强了对土地出让市场的管理，使该市土地市场日趋规范，有力推动了当地经济的发展。
3、经济发展状况
南京市国民经济增长较快，综合实力进一步增强。据测算，2002年完成国内生产总值1295亿元，比上年增长12.5％，其中，第一产业增加值177亿元，增长11％；第二产业增加值498亿元，增长11％；第三产业增加值620亿元，增长13.2％。
随着社会经济的不断发展，该市人民生活水平明显改善，2002年末，南京市城镇居民人均可支配收入为9157.08元，比上年增长11%，农民人均纯收入为4578.91元，比上年增长6.21%。
（二）区域因素
待估宗地分别位于南京市鼓楼区、玄武区、白下区、建邺区、秦淮区、下关区、雨花台区。
1、鼓楼区
1.1区域概况
鼓楼区是江苏省党政军首脑机关所在地，东接新街口，西越秦淮河，直抵长江之滨，南面是汉中路和汉中门，北面是挹江门和中央门。全区总面积25.24平方公里，总人口47万人。辖10个街道办事处，4个村委会，173个居委会。迄今发现最早的南京地区原始村落遗址，就在鼓楼岗之西的北阴阳营，距今约5000~6000年前。公元前333年，楚威王置金陵邑，筑城于长江边石头山上，就在今清凉山之侧，这就是南京历史上建置之始。人类历史的文明足迹，给鼓楼区留下众多名胜古迹。有乌龙潭畔的颜鲁公祠、清凉山麓的崇正书院、思想家魏源的"小卷阿"、画家龚贤的"扫叶楼"、近代的"鲁迅园"、欧美风格的民国使馆官邸群等。金陵新八景中，鼓楼区独占其五："清凉环翠"、"摩天金陵"、"鼓楼晨曦"、"伞塔霁雪"、"丁山雄姿"。而318米的江苏南京广播电视塔，国内屈指可数的五台山中心，以及寓教于乐的国防园等一批现代化建筑也给鼓楼区备增光彩。
1.2 交通条件
鼓楼区内有模范马路、中山北路、江东北路、北京西路、虎踞北路、中央路、云南路、湖南路、山西路、广州路、上海路、定淮门大街、清凉门大街、福建路等主次干道，其中中山北路的北沿可通往中山码头，中央路可通往南京长途汽车站，境内交通和对外交通便利。
1.3 基础设施条件
鼓楼区区内的基础设施条件达到“六通一平”（通路、通电、通水、排水、通讯、通气及场地平整）；
1.4 环境条件
鼓楼区内的有古林公园、清凉山公园、石头城、南京国防园、乌龙潭公园等，自然环境条件较好；有力学小学、石鼓路小学、琅琊路小学、拉萨路小学、金陵中学、南师大附属中学等省重点中小学以及南京大学、工业大学、南京邮电学院、南京师范大学、中国药科大学、河海大学等大学院校；鼓楼医院、省人民医院、儿童医院等；总体鼓楼区内的配套设施的完善程度高。
2、玄武区
2.1 区域概况
玄武区是南京市的中心城区之一，是南京市委、市政府及南京军区机关所在地，面积80.97平方公里，人口近40万，下辖11个街道，12个行政村，84个社区居民委员会。从公元229年孙权迁都建邺开始，玄武区曾是东吴、东晋和南朝宋、齐、梁、陈等六朝宫阙的所在地，明初紫禁城、太平天国天王府、孙中山临时大总统府、国民党总统府也在玄武区内。境内人文荟萃，古迹众多，风光秀丽，有闻名世界的中山陵、松涛万顷的紫金山、芳菲四季的玄武湖、历经风霜的古城墙，具有融山、水、城、林于一体的独特风貌。区域交通便捷，南京火车站、南京长途汽车站、汉府街长途汽车站均在境内，沪宁高速公路、312国道、宁杭公路等穿境而过。区域通讯发达，南京邮政大厦、电信大楼、联通大厦等通讯枢纽座落其间。区内科研院所众多，有东南大学、南京理工大学、中科院南京地理湖泊研究所等知名学府和科研机构25所。 曾先后被确定为“全国社区服务示范城区”、“全国社区建设实验区”、“全国社区教育实验区”、“全国科技工作先进城区”、全国“三五”普法先进区等多项国家级荣誉称号。
2.2 交通条件
玄武区内有中央路、北京东路、龙蟠中路、龙蟠路、中山东路等主次干道，其中中央路可通往南京汽车长途站，龙蟠路、龙蟠中路可通往南京火车站，中山东路可通往沪宁高速，境内还有省际国道——宁镇公路、宁杭公路，境内交通和对外交通便利。
2.3 基础设施条件
玄武区区内的基础设施条件达到“六通一平”（通路、通电、通水、排水、通讯、通气及场地平整）；
2.4 环境条件
玄武区内有远近闻名的紫金山风景区、玄武湖，自然环境条件优；有长江路小学、南京市第九中学、南京市第十三中学、玄武区外国语学校、南京市外国语学校等重点中小学以及东南大学、南京师范大学紫金校区、南京理工大学、南京农业大学、南京林业大学以及仙林大学城；有军区总院、省肿瘤医院、南京市口腔医院等。玄武区总体内的配套设施的完善程度高。
3、秦淮区
3.1区域概况
秦淮区位于南京市城区东南部，因内秦淮河纵贯全境而得名，下辖6个街道(夫子庙街道、饮虹园街道、双塘街道、钓鱼台街道、中华门街道、秦虹街道)、1个镇(红花镇)，共111 个居民委员会和 8个行政村，面积22.34平方公里，人口23万。区内交通畅达，环境优美，自古以来便是人文荟萃、 商贾云集之地，素有“江南佳丽地”之美誉。
3.2 交通条件
秦淮区内有中山南路、长乐路、集庆路、龙蟠中路、中华路、雨花路、大明路、绕城公路等主次干道，其中龙蟠中路可达机场高速通往机场，境内交通和对外交通便利。
3.3 基础设施条件
秦淮区区内的基础设施条件达到“五通一平”（通路、通电、通水、排水、通讯及场地平整）；
3.4 环境条件
秦淮区内有远近闻名的夫子庙旅游区，有白鹭洲公园，有内秦淮河，自然环境条件较优；有南京市第一医院。区域内总体配套设施的完善程度一般。
4、建邺区
4.1 区域概况
建邺区位于南京城区西南部。为加快南京的现代化建设，拓展城市发展空间，南京市委、市政府于2001年下半年作出了建设南京河西新城的战略决策，并于2002年10－11月，组织实施了大规模的区划调整，河西新城的主体部分划入建邺区，同时，建邺区的新街口部分划出。目前，建邺区辖域东临外秦淮河，西至长江，南到秦淮新河，北至汉中门大街，面积82平方公里（含水域面积23平方公里），人口29万（含10多万暂住人口），辖南湖、滨湖、兴隆、南苑、沙洲、双闸、江心洲7个街道、41个社区、20个行政村。境内水系纵横交错，外秦淮河沿区域东边缘自南向北流淌；长江沿区域西边缘顺流直下，两水系均可通航，构成建邺区外向交流的水运要道。区内莫愁湖、南湖碧水荡漾，景色优美。内秦淮河、运粮河、南河等众多河流为城市排水提供便利。
4.2 交通条件
建邺区内有水西门大街、集庆门大街、应天西路、江东南路、兴隆路等主次干道，境内交通和对外交通便利。
4.3 基础设施条件
建邺区区内的基础设施条件达到“五通一平”（通路、通电、通水、排水、通讯及场地平整）；
4.4 环境条件
建邺区内有南京市近年来的开发重点地区河西地区，河西地区是未来南京市区规划中重要的集居住、商贸为一体的新城区。区内有莫愁湖公园、南湖公园，自然环境条件较优；随着近几年住宅、道路的开发，以及奥体中心的新建，区域内配套设施日益完善，区域内总体配套设施的完善程度一般。
5、下关区
5.1 下关区概况
下关区地处南京市区西北部，滨江而居，江岸线达10公里，是南京建设融古都特色与现化文明于一体的现代化江滨城市”的标志性“窗口”区域，素有金陵北大门之称。全区总面积31.38平方公里，辖6个街道办事处，76个社区委员会（居委会），1个行政村，总人口37万。境内有全国最大的内河港口——南京港、铁路南京西站、南京长途汽车总站、南京长江大桥。下关区滨江依城，山、水、城、林浑然一体，景观独特，风光秀丽。人文古迹较多，旅游资源丰。狮子山上巍峨壮观的阅江楼，与黄鹤楼、岳阳楼、滕王阁等江南三大名楼遥相呼应，尽显千秋。区内有省、市文物保持单位14个，著名的江南水师学堂、渡江胜利纪念碑和纪念馆、静海寺《南京条约》史料陈列馆座落于此。境内有科研院（校）所10多家，中小学校59所。区域总体特点是人流、物流、信息流相对集中。近年来，下关区坚持以建设现代化滨江城区为奋斗目标，确立了“市场兴区、开发兴区、旅游兴区、科教兴区”四大发展战略，全区上下围绕四大战略，投入巨资加快基础设施建设，现代化滨江城区的道路框架和防洪体系已基本形成。以繁荣大市场、发展大商贸、促进大流通为目标，着力加强市场建设，全区现有60多个各具特色的专业化市场。经济和各项社会事业同步、协调发展，全区有三分之一的中、小学分别成为省市重点、实验、模范、示范学校。文化、体育工作长足发展，我区是连续多年的全国文化先进区。区业余体校被国家体育总局命名为“中国羽毛球协会羽毛球单项学校”，被誉为“羽毛球世界冠军的摇篮”。
5.2 交通条件
下关区内有幕府东路、建宁路、热河南路、滨江大道、中山北路、中央北路、惠民路、象山路、大桥南路等主次干道，其中滨江大道是南京市第一条景观大道，中山北路、建宁路可达中山码头，大桥南路、象山路可达南京长江大桥，境内交通和对外交通便利。
5.3 基础设施条件
下关区区内的基础设施条件已达到“五通一平”（通路、通电、通水、排水、通讯及场地平整）；
5.4 环境条件
下关区内有幕府山风景区、北崮山风景区以及狮子山，自然环境条件较优；有四一四海军医院。区域内总体配套设施的完善程度一般。
6、白下区
6.1白下区概况
白下区位于南京市东南部，面积26平方公里。区内交通便捷，基础设施完善，沪宁高速公路连接线、绕城公路、城东快速通道一龙蟠高架道穿越区内，良好的投资环境已初步形成。 白下区是南京市中心商务区之一，区位优势显著，经济繁荣。一、二、三产协调发展。全国十大百货商店之一的新街口百货商店等十大商业设施座落区内。被誉为黄金街的太平南路商业街日益露出现代化商业气息和浓郁的文化氛围。高校、科研院所众多，科技、教育、文化、卫生、体育等事业发达。设施一流的宾馆和办公楼林立。“明故宫遗址”、“金陵刻经处”等人文景观荟萃。
6.2 交通条件
白下区内有汉中路、中山东路、太平南路、中山南路、白下路、建邺路、大光路、王府大街、莫愁路、常府街、瑞金路、御道街、光华路、苜蓿园大街等主次干道，其中中山东路可通往沪宁高速，苜蓿园大街、中山东路可通往宁杭公路，境内交通和对外交通便利。
6.3 基础设施条件
白下区区内的基础设施条件已达到“六通一平”（通路、通电、通水、排水、通讯及场地平整）。
6.4 环境条件
白下区内有郑和公园、月牙湖、午朝门公园，自然环境条件较优；有南京市第一幼儿园、瑞金路小学、五老村小学、游府西街小学、南航附中等重点幼儿园、中小学；有南京航空航天大学、解放军理工大学；有空军四五四医院、八一医院。区域内总体配套设施的完善程度优。
7、雨花台区
7.1 雨花台区概况
雨花台因雨花台而得名，是南京的南大门。全区面积196平方公里，人口近21万。辖7街1乡。 雨花台区北距新生圩港18公里，南距禄口国际机场19公里；城东城西干道、中华路、江东路、中山南路、纬八路、等穿境而过；宁马、宁丹、宁溧、新机场高速公路辐射东南，是南京、江苏通往沪皖浙赣的咽喉。 “绿宝石”江心洲远近闻名，洲上葡萄园、精品果园、小品种蔬菜园、韭菜园等郁郁葱葱；“花神庙”每年提供各类名贵花卉百余万盆，成为“万人看南京”的重要景点。区内 工业形成5大农业部示范工业区。宁南工业区、沙洲工业区、雨花私营经济园、板桥工业小区、西善桥工业小区，总规划面积18000亩，已有334家企业入区兴业，行业涉及电子、机械、建材、食品、纺织、化工、生物制药等。
7.2 交通条件
雨花台区内有雨花东路、雨花南路、雨花西路、宁丹路、玉兰路、郁金香路、宁南大道、绕城公路多条主次干道，其中雨花东路、紫荆花路、宁南大道、郁金香路可通往机场高速，还有宁溧公路可通往江宁经济开发区和南京市溧水县，有中华门火车站。境内交通和对外交通便利。
7.3 基础设施条件
雨花台区内的基础设施条件已达到“五通一平”（通路、通电、通水、排水、通讯及场地平整）。
7.4、环境条件
雨花台区内有雨花台烈士林园、菊花台公园，花神湖，自然环境条件较优；有雨花台中、小学，有江苏警官学院；有雨花台医院、雨花台中医院。区域内总体配套设施的完善程度一般。
（三）个别因素
1、企业简介
中国建设银行是一家以中长期信贷业务为特色的国有商业银行，总部设在北京，在中国境内及各主要国际金融中心开展业务。
中国建设银行成立于1954年10月1日。从1954到1978年的二十多年间，建设银行主要承担了集中办理国家基本建设预算拨款和企业自筹资金拨付，对企业发放短期贷款，办理基本结算业务的职责。从70年代末、80年代初开始，建设银行在承继原有职能的同时，先后开办了信贷资金贷款、居民储蓄存款、外汇业务、信用卡业务，以及政策性房改金融和个人住房抵押贷款等多种业务。1994年是建设银行重要的转折发展的一年。建设银行将长期承担代理财政职能和政策性贷款职能分别移交财政部和新成立的国家开发银行，开始按照商业银行的要求，对经营管理体制进行全面改革。从1996年3月起，建设银行启用现名。
中国建设银行至2002年末，在全国31个省、自治区、直辖市政府所在地及大连、青岛、宁波、厦门、深圳、苏州和三峡设有38个一级分行，并在其下设有各级分支机构；设有5个海外分行：香港分行、新加坡分行、法兰克福分行、约翰内斯堡分行、东京分行；3个海外代表处：伦敦代表处、汉城代表处、纽约代表处；2个隶属于总行的员工培训基地：哈尔滨培训中心、常州培训中心；按大区在北京、大连、上海、南京、武汉、广州、成都、西安设有8个审计分部。共计21,608个分支机构,正式员工数为306,809人。
2、宗地状况
根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地的位置、面积、容积率等状况详见附表《土地权属汇总表》和《土地估价结果一览表》。
第三部分 土地估价
一、估价原则
（1）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（2）需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（3） 变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
（4）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
（5）最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
（6）多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
二、估价方法与估价过程
根据估价人员现场勘查情况，考虑到待估宗地主要为营业、办公等用途，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合待估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用以下方法：
考虑到待估宗地位于当地基准地价覆盖范围内，且待估宗地是有收益或潜在收益的房地产，则选用基准地价系数修正法和收益还原法进行评估。
（一）基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。
1、基准地价成果介绍及内涵
根据原江苏省国土资源局、江苏省物价局于1997年10月6日公布的《关于公布、执行江苏省城镇基准地价的通知》（苏国土籍[1997]126号，苏价房[1997]420号），南京市城区基准地价分商业、住宅、工业、综合四种用途。
南京市城区内的基准地价内涵为基准日于1997年6月30日，土地开发程度为红线内外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯），红线内场地平整条件下不同级别，无限年期的平均地价。不同用途基准地价及修正体系见下表。
表1 南京市城区土地级别基准地价表
一 二 三 四 五 六 七 八
主
城
区 商业用地 11500 8500 6500 4500 2500 1500 850
9000-
14000 7000-
10000 5500-
7500 3500-
5500 1500-
3500 1000-
2000 600-
1100
住宅用地 7500 6500 4900 3700 2200 1150 720
7000-
8000 5600-
7400 4100-
5700 2900-
4500 1500-
2900 800-
1500 620-
820
工业用地 1780 1330 1120 920 750 600
1450-
2000 1200-
1460 1000-
1240 820-
1020 650-
850 500-
700
综合用地 10000 8000 6000 4000 2000 1000 650
表2 南京市主城区商业用地宗地地价修正系数表
土地
级别 评价
等级 修 正 因 素
商服
繁华 交通
条件 宗地临
街状况 宗地目前
利用状况 宗地自
身条件 规划
限制 其它
因素
1 优 0.0616 0.0481 0.0331 0.0220 0.0186 0.0186 0.0154
较优 0.0308 0.0240 0.0166 0.0110 0.0093 0.0093 0.0077
一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
较劣 -0.0308 -0.0240 -0.0166 -0.0110 -0.0093 -0.0093 -0.0077
劣 -0.0616 -0.0481 -0.0331 -0.0220 -0.0186 -0.0186 -0.0154
2 优 0.0500 0.0390 0.0269 0.0179 0.0151 0.0151 0.0125
较优 0.0250 0.0195 0.0134 0.0089 0.0076 0.0075 0.0063
一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
较劣 -0.0250 -0.0195 -0.0134 -0.0089 -0.0076 -0.0075 -0.0063
劣 -0.0500 -0.0390 -0.0269 -0.0179 -0.0151 -0.0151 -0.0125
3 优 0.0436 0.0340 0.0234 0.0156 0.0132 0.0131 0.0109
较优 0.0218 0.0170 0.0117 0.0078 0.0066 0.0066 0.0055
一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
较劣 -0.0218 -0.0170 -0.0117 -0.0078 -0.0066 -0.0066 -0.0055
劣 -0.0436 -0.0340 -0.0234 -0.0156 -0.0132 -0.0131 -0.0109
4 优 0.0630 0.0491 0.0338 0.0225 0.0190 0.0190 0.0158
较优 0.0315 0.0246 0.0169 0.0112 0.0095 0.0095 0.0079
一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
较劣 -0.0315 -0.0246 -0.0169 -0.0112 -0.0095 -0.0095 -0.0079
劣 -0.0630 -0.0491 -0.0338 -0.0225 -0.0190 -0.0190 -0.0158
5 优 0.1134 0.0884 0.0609 0.0405 0.0343 0.0342 0.0284
较优 0.0567 0.0442 0.0305 0.0202 0.0171 0.0171 0.0142
一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
较劣 -0.0567 -0.0442 -0.0305 -0.0202 -0.0171 -0.0171 -0.0142
劣 -0.1134 -0.0884 -0.0609 -0.0405 -0.0343 -0.0342 -0.0284
6 优 0.0945 0.0737 0.0508 0.0337 0.0286 0.0285 0.0236
较优 0.0472 0.0368 0.0254 0.0169 0.0143 0.0142 0.0118
一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
较劣 -0.0472 -0.0368 -0.0254 -0.0169 -0.0143 -0.0142 -0.0118
劣 -0.0945 -0.0737 -0.0508 -0.0337 -0.0286 -0.0285 -0.0236
7 优 0.0500 0.0390 0.0269 0.0179 0.0151 0.0151 0.0125
较优 0.0250 0.0195 0.0134 0.0089 0.0076 0.0075 0.0063
一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
较劣 -0.0417 -0.0325 -0.0224 -0.0149 -0.0126 -0.0126 -0.0104
劣 -0.0834 -0.0650 -0.0448 -0.0298 -0.0252 -0.0251 -0.0209
表3 南京市主城区商业用地宗地地价修正系数说明表
修正条件
因素 优 较优 一般 较劣 劣
商服繁华状况 一、二级地 地处市级商服中心最繁华地段 地处市级商服中心的一般繁华地段 地处市级商服中心的边缘或在区级商服中心内 距市级商服中心的距离小于200米，或距区级商服中心距离小于100米 距市级商服中心的距离大于200米，或距区级商服中心距离大于100米
三、四级地 地处区级商服中心繁华地段 地处区级商服中心边缘 距区级商服中心小于100米或地处小区级商服中心 距区级商服中心100-200米或距小区级商服中心距离小于100米 距区级商服中心大于200米且距小区级商服中心大于100米
五、六、七级地 地处街区级商服中心或商业路线 地处街区级商服中心边缘或商业路线的延伸路段 距街区级商服中心距离小于200米或地处住宅中心地段或宗地附近的商业网点较多 距街区级商服中心距离大于200米，且宗地附近的商业网点数一般或地处住宅小区边缘 独立商服用地
交通状况 对外交通 距对外交通设施距离200米以内 距对外交通设施200-400米以内 距对外交通设施400-600米之间 距对外交通设施600-800米之间 距对外交通设施距离大于800米
道路 主干道十字交叉口 主干道丁字交叉口或主次干道十字交叉口 主干道 次干道 支路或巷道
公交状况 附近有2处以上公交站点 距公交站点距离小于200米 距公交站点距离在200-300米 距公交站点距离在300-400米 距公交站点距离大于400米
宗地自身
条 件 面积适中，形状规则，对土地利用极为有利 面积、形状对土地利用较为有利 面积、形状对土地利用无不良影响 面积较小，形状不规则，对土地利用有一定的影响 面积过小，形状较差，对土地利用产生严重的影响
宗地临街状况 宽度 ﹥14米 9-14米 6-9米 3-6米 ﹤3米
深度 ﹤4米 4-7米 7-11米 11-16米 ﹥16米
宗地目前
利用状况 商业 商住 住宅 工业 特殊用地
规划限制 对未来土地的利用类型、利用强度无限制 对未来土地的利用类型无限制，对利用强度有所限制 对未来土地的利用类型无限制，对利用强度有较大限制 未来土地利用为住宅、公用事业、教育用地、行政用地 其它用地
其它因素 极为有利 较有利 无利也无弊 有一定影响 影响较大
表4 南京市主城区住宅用地宗地地价修正系数表
土地级别 评价级别 修 正 系 数
基础设施状况 公用设
施状况 交通
状况 环境
质量 区域
繁华 宗地自身条件 文体设
施影响 规划
限制 其它
因素
1 优 0.0155 0.0072 0.0127 0.0055 0.0094 0.0038 0.0035 0.0061 0.0029
较优 0.0077 0.0036 0.0064 0.0027 0.0047 0.0019 0.0018 0.0031 0.0015
一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
较劣 -0.0077 -0.0036 -0.0064 -0.0027 -0.0047 -0.0019 -0.0018 -0.0031 -0.0015
劣 -0.0155 -0.0072 -0.0127 -0.0055 -0.0094 -0.0038 -0.0035 -0.0061 -0.0029
2 优 0.0322 0.0150 0.0264 0.0113 0.0196 0.0079 0.0073 0.0127 0.0061
较优 0.0161 0.0075 0.0132 0.0057 0.0098 0.0040 0.0036 0.0064 0.0030
一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
较劣 -0.0161 -0.0075 -0.0132 -0.0057 -0.0098 -0.0040 -0.0036 -0.0064 -0.0030
劣 -0.0322 -0.0150 -0.0264 -0.0113 -0.0196 -0.0079 -0.0073 --0.0127 -0.0061
3 优 0.0379 0.0177 0.0311 0.0134 0.0231 0.0093 0.0086 0.0150 0.0072
较优 0.0190 0.0088 0.0156 0.0067 0.0115 0.0047 0.0043 0.0075 0.0036
一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
较劣 -0.0190 -0.0088 -0.0156 -0.0067 -0.0115 -0.0047 -0.0043 -0.0075 -0.0036
劣 -0.0379 -0.0177 -0.0311 -0.0134 -0.0231 -0.0093 -0.0086 -0.0150 -0.0072
4 优 0.0502 0.0234 0.0412 0.0177 0.0305 0.0124 0.0114 0.0198 0.0095
较优 0.0251 0.0117 0.0206 0.0089 0.0153 0.0062 0.0057 0.0099 0.0047
一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
较劣 -0.0251 -0.0117 -0.0206 -0.0089 -0.0153 -0.0062 -0.0057 -0.0099 -0.0047
劣 -0.0502 -0.0234 -0.0412 -0.0177 -0.0305 -0.0124 -0.0114 -0.0198 -0.0095
5 优 0.0739 0.0345 0.0607 0.0261 0.0449 0.0182 0.0167 0.0292 0.0139
较优 0.0370 0.0172 0.0303 0.0130 0.0225 0.0091 0.0084 0.0146 0.0070
一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
较劣 -0.0370 -0.0172 -0.0303 -0.0130 -0.0225 -0.0091 -0.0084 -0.0146 -0.0070
劣 -0.0739 -0.0345 -0.0607 -0.0261 -0.0449 -0.0182 -0.0167 -0.0292 -0.0139
6 优 0.0707 0.0330 0.0570 0.0249 0.0430 0.0174 0.0160 0.0279 0.0133
较优 0.0354 0.0165 0.0290 0.0125 0.0215 0.0087 0.0080 0.0140 0.0067
一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
较劣 -0.0354 -0.0165 -0.0290 -0.0125 -0.0215 -0.0087 -0.0080 -0.0140 -0.0067
劣 -0.0707 -0.0330 -0.0570 -0.0249 -0.0430 -0.0174 -0.0160 -0.0279 -0.0133
7 优 0.0323 0.0151 0.0265 0.0114 0.0196 0.0079 0.0073 0.0127 0.0061
较优 0.0161 0.0075 0.0132 0.0057 0.0098 0.0040 0.0037 0.0061 0.0030
一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
较劣 -0.0161 -0.0075 -0.0132 -0.0057 -0.0098 -0.0040 -0.0037 -0.0064 -0.0030
劣 -0.0323 -0.0151 -0.0265 -0.0114 -0.0196 -0.0079 -0.0073 -0.0127 -0.0061
表5 南京市主城区住宅用地宗地地价修正系数说明表
修正条件
因素 优 较优 一般 较劣 劣
基础设施状况 供水、供电保证率达100%，排水状况良好 供水、供电保证率达95%以上，排水状况良好 供水、供电保证率达90%以上，排水状况一般 用电、用水高峰期经常停电、停水，无排水设施 用电高峰期经常停电，无供水和排水设施
交通条件 道路通达 离主干道距离小于200米 离主干道距离在200-300米之间或距离次干道距离小于100米 距主干道距离在300-500米之间或距次干道距离在100-200米之间 距主干道距离在500-700米之间，距次干道距离在200-400米之间 距主干道距离大于700米，且距次干道距离大于400米
公交状况 附近有2路以上公交站点 附近有1-2路公交站点 距公交站点距离小于200米 距公交站点距离为200-400米 距公交站点距离大于400米
距商服中心的距离 ＜400米 400-600米 600-800米 800-1000米 ＞1000米
公用设施
状 况 距各类公用设施距离＜200米 距小学、幼儿园、医院、菜场的距离＜200米，其它公用设施距离在200-600米之间 距各类公用设施距离在600米 以内 距各类公用设施距离在600-800米之间 距各类公用设施距离＞800米
环境质量 周围200米内无水、声、气污染源，绿化好，环境优美 周围150米内无水、声、气污染源，绿化较好 周围150米内无水、声、气污染源，绿化一般 周围100米内无水、声、气污染源，绿化较差 周围100米内有污染源，几乎无绿化
宗地自身条件 面积形状 面积形状对宗地利用有利 较有利，略有影响 有一定程度的影响 较严重的影响 严重影响
朝向 南 东南 东 西南、东北 西、北
规划限制 规划对土地的利用类型和利用强度无限制 规划对土地的利用类型无限制，对土地利用强度有所限制 规划对土地的利用类型无限制，利用强度有一定限制 规划对土地利用类型基本无限制，对土地利用强度限制较大 规划改变土地利用类型
文体设施
状 况 周围300米内有文体设施 距文体设施距离在300-500米 距文体设施距离在500-800米 距文体设施距离在800-1500米 距文体设施距离＞1500米
其它因素 极为有利 较有利 无利也无弊 有一定影响 影响较大
表6 二级地住宅用地容积率修正系数
容积率 <2.0 2.0 2.4 2.8 3.2 3.8 >3.8
修正系数 0.85 0.90 0.95 1.00 1.07 1.14 1.20
表7 五级地住宅用地容积率修正系数
容积率 <0.8 0.8 1.0 1.3 1.60 2.0 >2.0
修正系数 0.88 0.90 0.95 1.00 1.04 1.10 1.16
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价×K1×（1+∑K）×K2×K3
式中： K1──期日修正系数
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K2──土地使用年期修正系数
K3──住宅用地容积率修正系数
如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定待估宗地的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估设定待估宗地开发程度条件下的宗地地价。
2、确定待估宗地土地级别及基准地价
根据待估宗地的具体位置及当地城区土地级别图，确定各待估宗地所在土地级别和基准地价。
3、确定期日修正系数（K1）
本次评估的估价基准日为2003年12月31日，当基准地价所对应的基准日与本次评估基准日不一致时，需根据当地的地价指数水平，确定待估宗地期日修正系数。
4、区域因素及个别因素修正
根据基准地价修正体系，对照待估宗地的区域及个别条件，进行修正，确定区域因素和个别因素修正。
5、确定容积率修正系数(K3)
根据基准地价修正体系，住宅用地需进行容积率修正，对照待估宗地的容积率，进行修正，确定待估宗地的容积率修正系数。
6、计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价
经以上分析过程，可得到待估宗地，在基准地价设定开发程度条件下的土地价格。
7、计算估价设定开发程度条件下的宗地地价
当待估宗地设定开发程度与基准地价设定开发程度一致时，不需要进行开发程度的修正；当待估宗地设定开发程度与基准地价设定开发程度不一致时，需要进行开发程度的修正，修正公式为：
设定开发程度条件下的宗地地价 ＝ 基准地价设定开发程度条件下的宗地地价 ± 开发程度修正幅度
在进行基准地价修正时，如需要对容积率进行单独修正或有其他修正，可以一并列出并修正，然后再进行年期修正。
8、确定土地使用权年期修正系数（K2）
当待估宗地设定年期与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
K2=1-1/(1+r)m
公式中：
K2——- 待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率
m－－－待估宗地设定使用年限
基准地价系数修正法的评估测算过程及测算结果详见附表《基准地价系数修正法技术要点表》。
（二）收益还原法
收益还原法是在估算待估宗地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和（土地价格）的一种方法。
1、确定房地年总收益
调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地产租金水平，确定待估宗地房地出租的总收益。则：
房地年总收益＝月租金×12×收益总面积×有效出租面积比率×出租率
2、房地出租年总费用
（1）管理费：
指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。按年租金的一定比例收取。
（2）维修费：
指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。一般参考委托方的实际维修费，按建筑物重置价格的一定比例计算。
房屋重置价格主要依据当地确定房屋重置价格的有关要求、该宗地的地上建筑物建筑结构及现场实际情况包括室内装修情况等，来确定房屋重置价格。
（3）房屋年折旧费：
指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
年折旧费＝房屋重置价格×（1－残值率）÷耐用年限或房屋可使用年限
①如在土地出让年期期满前，房屋已到耐用年限,则取耐用年限。耐用年限的确定:钢混结构耐用年限60年；砖混结构耐用年限50年；砖木结构耐用年限40年。
②如在土地出让年期期满前，房屋尚未到耐用年限，取房屋可使用年限。
房屋可使用年限 = 土地出让前房屋已使用年限 + 土地出让年限
这时不计房屋残值，即残值率为0。
（4）保险费：
指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般按房屋现值的一定比例计算，房屋现值计算公式为：
房屋现值＝房屋重置价格－折旧总额＝重置价格－年折旧费×房屋已使用年限
（5）税金：
指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。
①房产税:依据税法及当地税务部门要求确定税率，房地年总收益×房产税税率；
②营业税：营业税按房地产年租金的一定税率计；
① 城市维护建设税：城市维护建设税，按营业税税额的一定比率计；
② 教育费附加：教育费附加，按营业税税额的一定比率计；
房地出租年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）
3、房地年纯收益
房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用
4、房屋年纯收益
房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率
5、土地年纯收益
土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益
6、计算待估宗地总地价
总地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]
其中: r——土地还原率
n——待估宗地土地使用年期
7、计算宗地单位面积地价
单位面积地价＝总地价÷总用地面积
收益还原法的评估测算过程及测算结果详见《收益还原法技术要点表》。
三、地价的确定
根据以上评估过程，得到不同方法的评估结果。通过对当地土地市场和土地价格的分析，考虑到两种方法的结果相近，故选取两种方法的简单算术平均数作为最终评估结果。
不同方法的结果确定过程及确定结果详见附表《土地估价结果确定表》。
此次估价结果如下：
评估土地总面积：27399.6平方米
评估土地总地价：29428.12万元
大写：贰亿玖仟肆佰贰拾捌万壹仟贰佰元整
其中：（1）划拨土地总面积：11951.7平方米
评估土地总地价：10599.5421万元
大写：壹亿零伍佰玖拾玖万伍仟肆佰贰拾壹元整
（2）出让土地总面积：15447.9平方米
评估土地总地价：18828.5779万元
大写：壹亿捌仟捌佰贰拾捌万伍仟柒佰柒拾玖元整
（货币种类：人民币元）
《土地估价结果一览表》（划拨）
《土地估价结果一览表》（出让）
《土地权属汇总表》（划拨）
《土地权属汇总表》（出让）
《土地估价结果确定表》
不同方法的技术要点表
第四部分 附 件
附件1 待估宗地区域位置示意图
附件2 企业营业执照复印件
附件3 估价机构营业执照复印件
附件4 估价机构资质证书复印件
附件5 土地估价师资质证书复印件
