土地估价技术报告
项 目 名 称：武汉徐三娘扒鸡店科技苑分店土地使用权课税价格评估（武汉市•洪山区）
委 托 方：刘 心 强
委托估价单位：湖北昭佳土地评估有限公司
估 价 人 员：
估价作业日期：2007年6月25日-2007年6月30日
估价报告编号：卾昭土评报（2007）（技）1号
报告提交日期：2007年6月30日
土地估价技术报告
第一部分 总 述
一、估价项目名称：武汉徐三娘扒鸡店科技苑分店土地使用权转让课税价格评估（武汉市•洪山区）
二、委托估价方：刘心强
联系电话：027-58512678
商铺地址：武汉市洪山区鲁磨路118号鲁巷科技苑小区内
经营范围：副食 饮料
三、受托估价方：湖北昭佳土地评估有限公司
联系地址：武汉市武昌区鲁磨路208号中国地质大学
联系电话：13294173947
公司资质：国家一级授权土地价格评估单位
证书编号：鄂土评200407
资格有效期：二零一四年
法人代表：龚建
四、估价目的：武汉徐三娘扒鸡店科技苑分店店主刘心强拟了解其位于武汉市洪山区鲁磨路118号的46.2平方米（摊）作为商业用地的铺面土地使用权公开市场价值，特委托我公司对其作为商业用地的公开市场价值进行评估。
五、估价依据：估价基准日内有效的有关房地产方面的法规政策、武汉市房地产行业标准、造价信息、税费规定等文件和资料
1.《中华人民共和国土地管理法》。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3.《房地产估价规范》（GB／T 50291－1999）。
4.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。
5.《武汉市市区宗地地价修正体系》
六、估价基准日： 2007 年 6 月 1 日
七、估价日期： 2007 年 6 月 20 日至 2007 年 6 月 30 日
八、地价定义：
至估价基准日，估价对象作为国有出让土地，其所有权属于国家，使用权属于刘心强。根据估价对象的《国有土地使用证》记载，本次估价对象登记用途为商业用地，根据对象的实际用途为小商铺及委托方拟了解其作为商业用地的转让市场价值，故本次评估设定估价对象的土地用途为商业用地。估价对象的国有土地使用证记载其批准使用年限为40年，未对土地的取得日期及土地使用权终止日期进行记载，故本次评估设定估价对象的国有土地使用证的发证日期1996 年12 月1 为估价对象的取得日期，其最高使用年限按商业用地的法定最高出让年限40 年考虑，自本次评估估价基准日2007年6 月1 日，剩余使用年限为29.5年。估价对象在估价基准日实际开发程度为宗地外“六通一平”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路及场地平整），宗地内“五通一平”（ 通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整）。在本次估价我们按土地的实际开发程度设定为宗地外“六通一平”，宗地内“五通一平”。
因此，本报告估价对象的价格定义为：在估价基准日二○○七年六月一日，作为商业用地、无他项权利限制、宗地外“六通一平”、宗地内“五通一平”、未来29.5 年的国有土地使用权出让价格。
九、需要特殊说明的事项
（1）有关资料来源及未经实地确认或无法确认的资料和估价事项
a、受托方调查、收集的资料
①国家、省有关法律、法规、文件由受托评估机构收集。
②武汉市土地级别与基准地价及相关资料由相关部门提供。
③估价对象所在区域的区位条件资料由评估人员调查收集。
④估价对象所在城镇及所在区域与本次估价有关的区域因素、个别因素资料由评估人员调查收集。
b、委托方提供的资料：估价对象的《国有土地使用证》及本次评估的土地使用权面积。
c、受托土地估价机构对本报告的评估结果负责，评估人员对自己收集资料的真实性、准确性负责；委托单位对其提供资料的真实性、合法性负责。
（2）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项
a、估价对象实际用地面积若发生变化，将对估价结果产生影响。
b、武汉市基准地价体系若发生变化，将影响估价结果。
c、估价过程中采用的地价指数、开发程度、权利状况、设定用途、年期等发生变化，将影响估价结果。
（3）其他需要特殊说明的问题
a、本次估价对象的《国有土地使用证》记载本次估价对象登记用途为商业用地，根据对象的实际用途为商铺及委托方拟了解其作为商业用地的公开市场价值，故本次评估设定估价对象的土地用途为商业用地。估价对象的《国有土地使用证》记载估价对象批准使用年
限为40 年，未对土地的取得日期及土地使用权终止日期进行记载，故本次评估设定估价对象的国有土地使用证的发证日期1996 年12月1日为估价对象的取得日期，其最高使用年限按商业用地的法定最高出让年限40 年考虑，故自本次评估估价基准日2007年6 月1 日，
剩余使用年限为29.5 年。
b、本次估价对象的《国有土地使用证》登记土地使用权面积为46.2平方米，该面
积包括公摊面积，本次评估的土地面积以委托方提供的数据为依据，但最终应国有土地使用证记载面积为准。
c、本报告仅供委托方、政府有关部门审查使用和评估机构存档，其他任何单位和个人未经受托土地估价机构书面同意，不得以任何形式摘录、发表、复制，出现上述行为以及引起的不良后果，本评估机构及本报告签名人不承担任何责任，并且受托土地估价机构有权予以
依法追究。
d、本报告评估人员与本报告评估项目委托单位及该单位联系人之间，除本评估项目委托关系外，无任何其他影响估价结果的关系。
十、土地估价师签字：
土地估价师签字：张立芹 土地估价师编号：02304227 盖章：
土地估价师签字：赵静 土地估价师编号：02304228 盖章：
十一、土地估价机构：
湖北昭佳土地评估有限公司
估价机构负责人签字：张立芹 （机构公章）
2007年 6月 30日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地登记状况
待估宗地估价基准日的土地所有者、位置、四至、用途、面积、土地级别、土地所有证编号、登记时间等土地登记状况详见表1。
表1估价对象基本情况一览表
估价基准日的土地所有者 土地证号 宗地位置 拟登记用途 评估面积
(m2) 四至 登记时间 土地级别
中华人民共和国 洪国用商（1996）第1320号
武汉市洪山区鲁磨路118号科技苑小区 商业用地 46.2 见红线图 1996.12.1 Ⅶ级
2．土地权利状况
（1）估价对象权利性质
在估价基准日，估价对象的所有权属于国家，使用权属刘心强。估价对象的地下资源、埋藏物、市政公用设施不属该公民所有。
（2）土地使用年期
估价对象的国有土地使用证记载其批准使用年限为40 年，未对土地的取得日期及土地使用权终止日期进行记载，故本次评估设定估价对象的国有土地使用证的发证日期1996 年12 月1日为估价对象的取得日期，其最高使用年限按商业用地的法定最高出让年限40 年考
虑，自本次评估估价基准日2007 年6 月1 日，剩余使用年限为29.5年。
（3）估价对象的他项权利
本次估价目的是为委托方提供估价对象作为商业用地的公开市场价值，故评估假设估价对象未设定有他项权利限制。
3．土地利用状况
估价对象所在地为紫菘花园小区，本次评估对象的利用状况为小商铺型商业用地。估价对象建筑物建于1992年，为砖混结构，室内格局为一室一厅，有独立卫生间和厨房，管线设施完备。一般装修，室内为乳胶漆墙面，室外水泥沙浆，顶棚位石膏板，大理石地面。估价时点商铺经营副食饮料等生意，顾客主要为小区内居民，生意状况一般。
二、影响地价的因素说明
1．一般因素
影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。影响地价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象地价产生影响的
一般因素。
（1）地理位置
武汉位于中国的中部地区，地理位置东经113°41’~ 115°05’，北纬29°58’~ 31°22’。东西距最大为134公里，南北距最大为155公里。武汉处于江汉平原东部，东与黄冈市的团风县、鄂州市的华容区、梁子湖区、黄石市的大冶市接壤，南与咸宁市的嘉鱼、咸宁市区相连，西与荆州市的洪湖市、仙桃省辖市、汉川毗邻，北与孝感市的孝南区、孝昌县、大悟县、黄冈市的红安县、麻城市相接，形似一只自西向东的彩蝶。长江与其最大的支流汉水交汇于此，将武汉分为汉口、汉阳以及武昌等三部分，俗称武汉三镇。武汉地形以平原为主，丘陵为辅，且市内湖泊塘堰众多。武汉素有“百湖之市”的美誉，现有湖泊147个，水域总面积2187平方公里，占全市国土面积的1／4强。在中国经济地理中，武汉处于优越的中心位置。水、陆交通十分发达，自古就有“九省通衢”的美称。
（2）自然环境
①地形地貌
武汉版图面积为8467.11平方公里，平面图形如一只从东向西飞舞的彩蝶，其中城区面积3963.6平方公里，郊区面积763.51平方公里，市辖县面积3740平方公里。在大地构造上，中间低平，大部分在海拨50米以下；北部丘陵林立，为大别山绵延部分。海拨200米以上的山地面积约占全市面积的5%左右，其余均属沃野千里的江汉平原，地势平坦低洼，长江汉水横亘其间，河道纵横交错，湖泊星罗棋布。
②水文地质
武汉市江河纵横，河港沟渠交织，湖泊库塘星布，滠水、府河、倒水、举水、金水、东荆河等从市区两侧汇入长江，形成以长江为干流的庞大水网。总水域面积达2123.6平方公里，约占土地总面积的25%。据资料分析，在正常年景，全市地表水总量达7913亿立方米，其中境内降雨径流约37.3亿立方米，过境客水7875.7亿立方米，地下水年均资源量约49.3亿立方米，水能资源理论蕴藏量2万千瓦。
武汉市地质结构以新华夏构造体系为主，几乎控制全市地质构造的轮廓。地貌属鄂东南丘陵经江汉平原东缘向大别山南麓低山丘陵过渡地区，中间低平南北丘陵，岗垄环抱，北部低山林立。全市低山、丘陵、垄岗平原与平坦平原的面积分别占土地总面积的5.8%、12.3%、42.6%与39.3%。
③气候
武汉市地处北亚热带季风区，属亚热带湿润季风气候。雨量充沛、热量丰富、夏热冬冷、四季分明。夏季最长为135天，冬季次之为110天，春秋季各为60天。2000年均气温17.7℃，1月最低，月平均气温3.0℃，7月温度最高，达月均28.8℃，年月气温平均值差达25.8℃，大于同纬度的杭州、成都等地，显示出武汉气候的大陆性。武汉市市区盛夏闷热，白天气温常在37℃左右，夜间也常保持在30℃左右，极端最高气温为41.3℃，素有“火炉”之称。武汉市雨量充沛，年平均降水量达1180毫米，年平均降雨日数为124.9天，降水集中在4-8月份，降水量占全年的65%。年平均日照1752小时，年降雪日一般在10天左右。年平均无霜期249天。武汉市风向明显地随季节变化而变化，冬季以北风和东北，偏北为主，夏季多东南风，全年主导风向为东北偏北。年平均风速为2.7米/秒，最大风速19.1米/秒（北风），静风频率为10%，年平均逆温出现频率（地面）为5%次，厚度平均值为455米。
（3）城市性质
武汉是湖北省政治、经济、科学、文化中心；是全国重要的水陆交通枢纽之一；是以冶金、机械工业为主，轻、化、纺、电子工业都具有一定规模的综合性大城市。
（4）行政区划
截至2005年12月31日，武汉市辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、东西湖、汉南、蔡甸、江夏、新洲、黄陂13个市辖区。全市共有153个乡级单位（125个街道、19个镇、9个乡）。
（5）社会经济状况
近年来，武汉市国民经济保持了持续稳步较快的增长，2004年全市国内生产总值达1956亿元，按可比价计算，比上年14.5增长%。，增幅较上年提高2.4个百分点，为1998年来最高水平。人均生产总值24963元，增长14.5%。武汉市工业门类比较齐全，初具规模，重点建成包括武汉钢铁公司在内的一批大型工业和工程，大力发展了一批新工业门类。在全国４４个工业门类和１５６个工业细类中，武汉市分别具有４０个和１４５个，基本建成以钢铁、机械、纺织、食品为主，轻工、化工、电子、建材工业都具有一定规模的综合性工业基地。全市先后开辟了１３个工业小区，在郊区建成了东西湖和汉南两个大型农场。武汉市城市生产功能有了较大的增强和发展。
（6）城市规划与发展目标
以区域城镇化发展趋势研究和武汉市土地资源、环境容量评价为基础，科学预测城市发展规模，合理分布城市人口。 以武汉市市域生态、交通和用地适应性分析为基础，调整城市地区的功能结构，优化主城汉口、汉阳、武昌三镇的空间布局，促进三镇均衡协调发展。 总体规划范围分为市域、城镇地区和主城三个层次。市域规划范围即武汉市行政区域，面积8467平方公里；城镇地区规划范围包括主城、外围7个重点镇及其间的农业和生态用地，面积2256平方公里；主城规划范围以三环路以内地区为主，面积约850平方公里. 武汉市城市规划区以规划的外环公路为基本界线，结合自然地形、行政区划，东面到陶家大湖至葛店一线、南面到罗汉山至赤矶山一线、西面到永安至李集一线、北面到天河至滠口一线，并包括龙泉山、索河、道观河、木兰山等风景区，新洲火车站、金口和大咀预留港区以及新洲城关、新沟镇、纱帽镇、黄陂城关 (前川镇)等，面积为3086平方公里。
2．区域因素
（1）区域位置
估价对象位于武汉市武昌区鲁磨路，距离城市次中心光谷500米。
（2）商业繁华度
估价对象区域主要为商业、教育及居住用地，周围有中国地质大学、华中科技大学邮科院等高校和科研教育机构，鲁广超市、鲁巷广场、华美达酒店（五星级）以及在建的光谷步行街等商业中心，商业繁华度较好。
（3）区域基础设施状况
①通电：区域电源来自市电网，供电充足，供电保证率高。
②供水：区域为城市供水管网，供水保证率较高。
③排水：有城市污水管网，保证率高。
④通气：城市供气管网，保证率高。
⑤通讯：市电信业务服务范围，中国移动、联通移动信号覆盖范围。
⑥通路：区域内主要道路珞瑜路、鲁磨路，道路路面质量好，通行能力高。
（4）道路交通条件
①道路通达度：区域交通可通达珞瑜路、鲁磨路、雄楚大道，道路通达度较好。
②公交便捷度：有59、709、536、401、521、58、709、540、581、401、756、757、758、59、733等公交车经过，交通非常便捷。
③对外交通便利度: 该区域地处城市次级中心道路通达度高，有利于人流、物流的正常出入。
可见，区域内道路交通条件较好，基本能满足区域对外及区域内人流物流的需求，将促使地价上升。
（5）区域环境
该区域临近东湖、森林公园，而且临近多所大学，环境质量较高。
3．个别因素
个别因素主要包括宗地形状、面积、地形、临路条件、地质、容积率、个别开发状况等。
（1）临路状况
估价对象一面临路。
（2）面积
本次估价对象的《国有土地使用证》登记土地使用权面积为46.2平方米，本评估面积适中，对利用无影响。
（3）形状
估价对象呈东西向，形状为矩形，对土地利用及建筑物无影响。
（4）地形
估价对象地形平整，对土地利用无不良影响。
（5）工程地质条件
无不良地质现象，对土地利用无不良影响。
（6）宗地开发程度
至估价基准日，估价对象开发程度为：宗地红线外“六通一平”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路及场地平整），红线内“六通一平”（ 通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整）。
第三部分 土地估价
一、估价原则
根据《城镇土地估价规程》及估价对象的具体情况，在本次评估
过程中，主要遵循的原则有：
（1）最有效利用原则
土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价，根据土地的自身条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度判断土地的最有效利用。
（2）替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
（3）供需原则
指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
（4）报酬递增递减原则
指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
（5）变动原则
指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。
二、估价方法与估价过程
1．估价方法的确定
根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。评估人员通过实地勘查，认真调查收集资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定对估价对象采用土地剩余法（基于市场比较法）与基准地价系数修正法评估估价对象的价格。
2．选择评估方法的依据：
（1）估价对象所处区域在武汉市城区土地定级范围内，故可采用基准地价系数修正法进行评估。
（2）武汉市的土地交易市场较发达，交易案例较丰富，故可采用市场比较法进行评估。
（3）估价对象土地收益（贡献）在实际估价中很难从商铺收益中剥离，因此收益还原法可操作性差，故此次我们不采用收益还原法。
因此，本报告对估价对象采用土地剩余法（基于市场比较法）与基准地价系数修正法作为本次估价的估价方法。
3.估价过程
1.土地剩余法（基于市场比较法）
（1）利用市场比较法评估房地产价格
①比较实例选择：选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年、在地域上属近邻区域或类似区域的实际交易实例三个。实例的位置、用途、面积、土地等级、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易情况和交易价格等详见表2。
表2 实际交易实例情况一览表
估价对象与比较案例
比较因素 估价对象
武汉徐三娘扒鸡店科技苑分店 实例一
鲁磨路紫菘花园内门面 实例二
鲁磨路紫菘花园内门面 实例三
光谷陆景苑门面
交易价格（元/平方米） ** 4950.3 5000 5800.1
交易时间 ** 2007.2.1 2006.5.1 2006.12.1
交易情况 ** 正常 急转 正常
交易方式 转让 转让 转让 转让
土地使用年限 29.5 30 30 38
土地用途 商业用地 商业用地 商业用地 商业用地
区
位
因
素 基础设施状况 六通一平 六通一平 六通一平 六通一平
离区域中心距离（km） 1.5 1 1 3
交通条件 通公交 通公交 通公交 通公交
环境条件 较好 良好 良好 一般
房
地
产
状
况 容积率 * * * *
宗地面积/m2 46.2 38.9 70 62
宗地形状 规则 规则 较规则 较规则
建筑物成新 7 8 8 9
建筑结构 砖混 砖混 砖混 砖混
②编制比较因素条件指数表
为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，并编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外。编制时以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数。编制的比较因素指数表详见表3
表3 比较因素条件指数表
估价对象与比较案例
比较因素 实例一 实例二 实例三
交易时间 2006.12.1 2007.2.1 2007.5.1
交易情况 -3% -5% +3%
房地产
状况 区位状况 -3% -3% -5%
权益状况 (1-1/（1+r）29.5)/ (1-1/（1+r）30) (1-1/（1+r）29.5)/ (1-1/（1+r）30) (1-1/（1+r）29.5)/ (1-1/（1+r）38)
实物状况 +1% +2% +2%
③计算比准价格
计算比准价格时，根据武汉市洪山区经济社会发展水平，确定房地产还原利率r为9%，2007年上半年房地产价格每月递增1.68％。
交易实例1=4950*100/（100-3）*100/（100-3）*(1-1/（1+r）29.5)/ (1-1/（1+r）30)* 100/（100+1）
*（1+1.68％）6=5735.77（元/平方米）
交易实例2=5000*100/（100-5）*100/（100-3）*(1-1/（1+r）29.5)/ (1-1/（1+r）30)* 100/（100+2）
*（1+1.68％）4=5665.72（元/平方米）
交易实例3=5800*100/（100+3）*100/（100-5）*(1-1/（1+r）29.5)/ (1-1/（1+r）38)* 100/（100+2）*（1+1.68％）=5657.89（元/平方米）
④计算估价对象价格
将以上三个比准案例价格的算术平均数作为比较法的估算结果。则有：
估计对象在估价时点的房地产价格（单价）=（5735.77+5665.72+5657.890）/3=5686.46（元/平方米）
（2）建筑物重新构建价格
①建筑物重新构建单价
根据武汉市建委公布的武汉市住宅用地平均建设成本为2522元/平方米，因为本估计对象处于鲁巷科技苑小区，估价对象建筑结构和用工等条件与小区住宅的条件相似，因此计算时区这一成本为估价对象建筑物的重新构建单价。
②建筑物折旧
根据估价人员现场调查，本估价对象建筑物成新率为85%。
建筑物现时单价=建筑物重新构建单价*建筑物折旧=2522*85%=2143.7（元/平方米）
（3）计算估价对象价格
根据市场比较法得出的房地产价格和建筑物现时单价，估价对象在估价基准日二○○七年六月一日，作为商业用地、无他项权利限制、宗地外“六通一平”、宗地内“五通一平”、未来29.5 年的国有土地使用权出让价格为：
评估对象价格=房地产价格-建筑物现时单价=5686.46-2143.7=3542.8（元/平方米）
2.基准地价修正法
基准地价内涵是指在一定基准日、设定的土地开发程度、设定的土地用途法定最高年限的区域平均土地使用权价格。本宗地基准地价估价依据为武汉市2004年发布的《武汉市商业用地级别及基准地价表》。
①估计对象级别：
本次估价的估价对象为武汉徐三娘扒鸡店科技苑分店，位于武汉市洪山区鲁磨路118号，登记利用方式为商业用地。估价对象所在地级别为商业用地Ⅴ级，2004年基准地价为
1183元/平方米—1698元/平方米，根据区位条件选择1698元/平方米为基准。
②估价对象的因素条件
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 估价对象条件
繁华
程度 距市级商服中心距离（米） <600 800-150 1500-2500 2500-3500 >3500 >3500劣
距区级商服中心距离（米） <400 400-700 700-1200 1200-1600 >1600 <400优
距小区级商服中心距离（米） <100 200-300 300-400 400-500 >500 <100优
距街区级商服中心距离（米） <50 50-100 100-200 200-250 >400 <50优
交通
条件 临街道路状况 混合型主干道 生活型主干道 生活或交通型主干道 交通型次干道 支路 混合型主干道优
临公交站点状况（条） >12 10-14 6-10 4-6 <4 >12优
距火车站距离（米） <3000 3000-4500 4500-6000 6000-8000 >8000 >8000劣
距长途汽车站距离（米） <300 300-1200 1200-2000 2000-3000 >3000 >3000劣
距码头距离（米） <600 600-3000 3000-6000 6000-8000 >2100 >2100劣
基础
公用
设施
状况 供水状况（%） >99 98-99 97-98 96-97 <96 >99优
排水状况 好 较好 一般 较差 差 较好 较优
距医院距离（米） <300 300-600 600-900 900-1200 1200 <300优
距电信营业厅距离（米） <200 200-400 400-700 700-2000 2000 400-700一般
环境状况 噪音污染 无污染 基本无污染 轻度污染 污染较 严重污染 基本无污染
较优
大气污染 无污染 基本无污染 轻度污染 污染较 严重污染 轻度污染
一般
绿地覆盖 好 较好 一般 较差 差 一般
地形状况 地势平坦 地势较平坦，对建筑物无影响 地势较平坦，对建筑物影响较小 地势较不平坦，需考虑坡度的影响 地势不平坦，需经过平整才能使用 地势较平坦，对建筑物影响较小
一般
地质状况 坚固类场地土体，抗震能力强 硬塑类场地土体，抗震能力较强 抗震能力一般 软塑类场地土体，抗震能力较弱 软散类场地土体，抗震能力弱 软散类场地土体，抗震能力弱
劣
人口状况 人口密度（人/km2） >54879 39395-54879 27987-39394 19865-27986 <19865 27987-39394
一般
城市规划 道路规划 主干道 快速路 次干道 支路 街坊间支路 主干道
优
用地规划 中心商业区 较繁华商业区 一般商业区 商业网点 其他类型 较繁华商业区
较优
③．确定估价对象各因素修正系数和综合修正系数
因素 权重 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 估价对象
繁华程度 0.338 距市级商服中心距离 0.1 0.0264 0.0125 0 -0.0061 -0.0119 -0.0119
距区级商服中心距离 0.16 0.0423 0.0199 0 -0.0098 -0.0020 0.0423
距小区级商服中心距离 0.06 0.0159 0.0075 0 -0.0037 -0.0071 0.0159
距街区级商服中心距离 0.018 0.0048 0.0023 0 -0.0011 -0.0021 0.0048
交通条件 0.205 临街道路状况 0.072 0.0190 0.0090 0 -0.0046 -0.0085 0.0190
临公交站点状况 0.075 0.0198 0.0095 0 -0.0046 -0.0089 0.0198
距火车站距离 0.020 0.0053 0.0025 0 -0.0012 -0.0024 -0.0024
距长途汽车站距离 0.023 0.0061 0.0029 0 -0.0014 -0.0027 -0.0027
距码头距离 0.015 0.0040 0.0020 0 -0.0009 -0.0018 -0.0018
基础公用设施状况 0.152 供水状况 0.041 0.0106 0.0050 0 -0.0024 -0.0047 0.0106
排水状况 0.041 0.0106 0.0050 0 -0.0024 -0.0047 0.0050
距医院距离 0.034 0.0090 0.0042 0 -0.0023 -0.0040 0.0090
距电信营业厅距离 0.038 0.0100 0.0047 0 -0.0023 -0.0045 0
环境状况 0.130 噪音污染 0.022 0.0058 0.0027 0 -0.0014 -0.0026 0.0027
大气污染 0.024 0.0063 0.0033 0 -0.0015 -0.0029 0
绿地覆盖 0.028 0.0074 0.0037 0 -0.0020 -0.0033 0
地形状况 0.030 0.0079 0.0037 0 -0.0018 -0.0036 0
地质状况 0.026 0.0069 0.0033 0 -0.0016 -0.0031 -0.0031
人口状况 0.122 人口密度 0.122 0.0323 0.00152 0 -0.0075 -0.0145 0.00152
城市规划 0.053 道路规划 0.029 0.0077 0.0036 0 -0.0018 -0.0034 0.0077
用地规划 0.024 0.0063 0.0033 0 -0.0015 -0.0029 0.024
④计算综合修正系数
p=∑mini (m为权重系数，n为估价对象各因素修正系数)
计算得：p=∑mini=0.011243
⑤计算估价对象修正价格
根据估价人员对估价对象的调查以及委托人提供的资料，得出估价对象的容积率为1.0，对应的容积率修正系数为0.845。宗地面积状况修正系数为1.03，宗地形状修正系数1.06，临街深度修正系数1.21，宽深比修正系数0.98，物价修正指数1.32。
估价对象价格=基准地价*（1+综合修正系数）*容积率修正系数*宗地面积状况修正系数*宗地形状修正系数*临街深度修正系数*宽深比修正系数*物价修正指数*权益状况修正=1698*（1+1.011243）*0.845*1.03*1.06*1.21*0.98*1.32*（1-1/（1+9%）29.5）/（1-1/（1+9%）40）*= 2359.6（元/平方米）
三、地价的确定
1．地价确定的方法
评估方法本评估项目评估方法为基准地价系数修正法和土地剩余法（基于市场比较法），两种方法对应的评估结果分别为2359.6元/平方米和3542.8元/平方米。
基准地价系数修正法评估结果是根据替代原则，将估价对象的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格，是一种比较价格，由于其有理论基础，可操作性强，易于掌握，其试算结果具有较高可信度。
市场比较法是指根据替代原理，将估价对象与在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的类似交易案例的交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等进行修正，得出估价对象在估价基准日的比准价格。市场比较法的基础是充足的
市场信息，适用范围广。但市场比较法也存在：①市场不规范、价格信号失真，②中间过程人为干扰过多，③修正体系的随意性等局限性。
待估宗地分别采用两种方法测算的结果差距较大，根据估价人员分析主要是由于武汉市的基准地价是2004颁布施行，其估价基准日较早，至本次估价基准日已有3年，3年间武汉市的地价发生了较大幅度的变化，该基准地价已不能很好反应武汉市现行地价水平，根据同类用地的地价水平，以及估价人员的估价经验综合认为土地剩余法（基于市场比较法）的测算结果比较符合客观实际，价格较为合理，故采用土地剩余法（基于市场比较法）的测算结果作为最终估价结果，由此得出估价结果为3542.8元/平方米。
2．估价结果
经估价人员现场勘察和对地产市场的分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，采用基准地价系数修正法和土地剩余法（基于市场比较法）进行测算，确定估价对象在满足估价设定条件下的土地使用权总价格为16.37万元（大写人民币：拾陆万叁仟柒佰元整）：
币种：人民币
单位面积地价：3542.8元/平方米
大写金额：叁仟伍佰肆拾贰元捌角每平方米
评估面积：46.2平方米
土地总价：16.37万元
大写金额：拾陆万叁仟柒佰元整
