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2007中国土地估价报告点评（青岛）
- 前段时间，受中国土地估价师协会委托，对山东省12家全国执业土地估价机构的土地估价报告进行了评分工作。在2007年7月21日青岛召开的2007中国土地估价报告点评会上，针对山东省土地估价报告评分结果，结合一般估价报告情况，对土地估价报告存在的问题进行了点评。主要内容如下：
第一部分 土地估价报告存在的问题
一. 土地估价报告（封面）
项目名称中：
1．
目的：无目的；目的不明确；目的与实际不符合；前后不一致
2．
价格类型不清楚：混淆了国有出让土地使用权、国有划拨土地使用权、集体土地使用权的差别
3。在项目名称后多余增加了土地所在地市县名称
二. 估价目的
1. 目的不明确、目的描述不精确
2. 依据不充分
3. 无应用方向
4. 过于简单
5. 无估价依据
三. 地价定义
1．
价格定义不完整：漏掉了开发程度、实际用途、剩余使用年限等
2．
定义错误，与前后不一致。包括划拨与出让混淆。
3．
报告过程中有两种地价定义，未描述清晰
4．
未说明是否现状利用
5．
地价定义开发程度与估价对象界定中描述不一致
四. 价格结果：
1．划拨土地估价结果未扣出让金
2．住宅、商业用地没有楼面地价
·
3．与规划面积和用途不一致
五. 估价结果说明事项及估价结果一览表
1 缺乏土地估价结果一览表；
2 土地估价结果一览表不完善
3 土地估价结果一览表未盖公章
4 前后描述多处不一致,逻辑性差
5 格式不规范, 内容不完整
6 盖章签字和数字不在一页
7 无估价报告和估价结果发生效力的法律依据
8 无使用的方向和限制条件
9 未说明违规使用的法律责任
六. 土地登记状况：
1. 缺土地来源及历史沿革
2. 缺乏位置说明
3. 没有说明面积等依据
4. 没有说明资料来源
5. 四至不全或者无四至
七. 土地权利状况：
1. 没有说明权属问题；无相关说明
2. 无使用性质
3. 无年限
4. 无土地使用者
5. 没有说明他项权利
6. 权属关系没有讲清楚：划拨土地拟办理作价入股、出资手续。
7. 描述不全、不详尽
8. 无出让合同及具体出让金额等
八. 土地利用状况：
·
1. 简单含糊不清
2. 未详细描述土地规划利用条件
3. 用说明规划指标的来源
4. 未说明建筑物结构、建成年代
5. 描述不详细无结构、用途
九. 一般因素分析：
1．统计数据未更新，有1999年资料
2．不具体，太抽象
3．未分析描述不规范
4．不全面
5．未分析对于地价的影响
十. 区域因素分析：
1. 统计数据未更新
2. 未加以分析
3. 分析过于简单
4. 描述不规范
5. 分析不具体
6. 未分析对于地价的影响
十一. 个别因素分析：
1. 未加以分析
2. 未详细分析，分析过于简单
3. 描述不全, 现状情况未作说明
4. 未分析对地价的影响；
5. 未着重描述相关因素
6. 未分析对于地价的影响
十二. 估价依据：
·
1 法规依据不完整，只有部分，重要文件缺乏
2 估价依据缺乏针对性：抵押、出让、改制、破产、司法仲裁等依据有所差别
3 部分法规依据已过时，有些已经取消。
4 无基准地价、成本法、剩余法等相关文件依据
5 文件依据缺乏文号、发布时间等
十三. 土地估价原则：
1．
原则缺乏针对性：报酬递增递减原则与成本法
2．
关键性原则缺乏
十四. 估价方法：
1．
选择方法没有理由
2．
方法选用理由不充分
3．
方法选用存在问题甚至错误
十五. 估价结果
1 确定结果的方法和依据描述不详尽
2 无土地单价,未说明币种
3 加权平均（比如80%和20%）无依据，有人为高估或者低估的嫌疑
4 自行舍去基准地价法结果
5 确定结果的理由不充分
十六. 估价结果和估价报告的使用
1. 无说明
2. 描述不规范、不全
3. 无估价报告和估价结果发生效力的法律依据
4. 使用的方向和限制条件;
5. 未说明违规使用的法律责任，
6. 有效期错； 无有效期
十七. 附件
1. 无任何附件
·
2. 无委托估价函
3. 基本上没有在产权证书上加盖评估机构公章
4. 未附土地证等
5. 无宗地概貌性照片或者不清晰
6. 无区位示意图或者不清晰
第二部分 土地估价技术报告存在的问题
一. 土地估价技术报告封面
1．
项目名称后普遍缺乏土地所在地市县名称
2．
关键词没有按照规范要求做
二. 估价方法与估价过程
1．选择方法没有理由
2．方法选用理由不充分
3．方法选用存在问题甚至错误
4．补地价计算方法错误
5．在基准地价范围内没有采用基准地价
三. 市场比较法
1．实例选择不符合规定，案例与估价对象不在同一供需圈，其他可比性差。
2．可比实例未介绍或者案例介绍较简单
3．无比较因素选择或者没有作详细说明
4．选择因子较简单，区位因子应不少于5个,个别因子不少于3个
5．区域因素，个别因素选择不合理或主次不分或混乱，因素选择与报告中选用基准地价因素不一致且相差较大
6．比较因素说明未量化，或者说明不清楚；因素条件说明时与评估报告一般、区域及个别因素或其他评估方法中的描述不一致
7．区域因子未说明，无打分体系
·
8．个别因子未说明，无打分体系
9．个别与区域因素打分不一致。
10．
地价指数、容积率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明显错误。
四. 收益还原法
1 收益为待估宗地的实际收益不是客观收益；
2 收益确定依据不充分；
3 收益确定错误或不合理。
4 费用确定可能漏项或多项；年折旧费计算公式错误。
5 建筑物还原利率、土地还原利率的确定不合理。
6 地价计算中年限错误。
五.剩余法（假设开发法）
1 对于最优化使用没有分析说明
2 预测开发不动产总价依据不充分或确定错误或不合理，没有市场案例
3 费用确定可能漏项或多项。
4 公式选错或计算过程漏步骤。
5 利息计算错误选用了单利计息公式或公式正确但计息周期错误。
6 利润计算时考虑了利息。
7 未将地价还原至估价期日时的价格水平。
六. 成本逼近法
1、
费用成本无依据
2、
个别依据过时
3、
个别依据错误
4、
税费不全面，缺少重要费项。
5、
未按复利计算
6、无年期修正
7、
无区位修正
8、
取得费不是区域的客观平均水平
·
9、税费的确定没有明确的法律和文件依据
10、开发费的确定与地价定义设定的开发程度不一致
11、开发费的取值与基准地价评估中的开发费不一致
12、
费用确定可能漏项或多项。
13、利息计算有误。利润计算时考虑了利息。
七. 基准地价系数修正法
1．无基准地价成果介绍，或者介绍太简单
2．无基准地价的公布时间、批注文号、批准机关
3．无基准地价修正体系介绍
4．没有条件说明表
5．无修正体系及具体计算过程
6．评估过程未说明清楚，过程描述不详细
7．容积率修正无说明，无依据；
8．开发程度修正没有依据
9．其他修正未说明依据
10． 形状\面积在前面进行了修正,与后面计算不一致
11．
人为编造地价指数，缺乏依据
八. 地价的确定
1. 加权取值无依据
2. 确定依据不充分
3. 无大写，货币种类
4. 理由不充分、分析不够
5. 在基准地价范围内，没有采用基准地价系数修正法，也没有做说明
九. 报告整体评述
1．
多处描述不一致,逻辑性差
2．
土地证前后描述不一致
3．
计算结果前后不一致
4．
结果报告与技术报告中因素描述不一致
5．
字体大小不一,格式内容多处不规范
6．
格式不规范，制作不美观、字体不规范
